L’agent gourmand (suite et fin)

Reouven confie à un agent immobilier la vente de sa maison au prix de 2,000,000 chequels. Ce dernier réussit à lui trouver un acheteur pour 1,950,000 chequels. L’affaire est conclue et la maison est vendue. Peu de temps plus tard, Reouven le raconte à son ami Chimon qui parait étonné. Celui-ci explique qu’une semaine plus tôt, il a proposé à ce même agent d’acheter cette maison au prix offert, mais que l’agent avait refusé l’offre et demandait un prix plus élevé. Plus tard, l’agent avoue à Reouven qu’il ne l’avait pas mis au courant de cette proposition, car cet acheteur lui avait promis une commission supérieure à la normale.

Reouven se rend alors au Beth Din et pose les trois questions suivantes :

1)Est-ce un ‘méka’h taout’ [une vente faite par erreur], et Reouven peut-il donc annuler la vente ?

2)Si non, l’agent doit-il lui payer la perte qu’il lui a causée [50,000 chequels] ?

3)Doit-il payer la commission de l’agent?

Réponse:

Le Ran rapporte le cas de quelqu’un qui confie les kidouchine d’une femme à un envoyé ; en d’autres termes, il envoie quelqu’un à sa place donner à la femme la somme nécessaire (ou la bague) pour l’épouser. Si elle accepte d’épouser l’envoyé (car elle ignore qu’il n’est qu’un envoyé), le mariage est valide. En effet, elle n’a pas précisé qu’elle ne l’épousait que par défaut mais que si elle avait le choix, elle aurait préféré épouser l’envoyeur. Ce n’est pas un « Méka’h Taout » , une transaction erronée. De même, le vendeur aurait pu refuser de vendre à 1,950,000 chequels s’il avait su qu’il y avait un autre acheteur potentiel.

Certains Poskim [‘Houkei ‘Hayim q. 5] disent que Reouven est en droit d’annuler cette vente à cause de la tromperie de l’agent immobilier, « hataya » . À ce cas s’applique la loi de la Guémara concernant quelqu’un qui vend ses biens dans l’intention d’aller habiter en Erets Israël. S’il ne parvient pas finalement à s’y rendre, il peut annuler la vente.

D’autres poskim disent que non. La différence tient au fait que dans le cas de la Guémara, la condition (son départ pour Erets Israël) a été précisée par le vendeur au moment de la vente alors que dans notre cas, Reouven n’a pas précisé à l’acheteur qu’il n’avait trouvé aucun autre client pour le prix de 2 000 000 chequels, bien qu’il l’ait pensé, comme le précise le Choul’han ‘Aroukh (207,4), car ce sont des « dévarim chébalev » [conditions non exprimées].

Précisons que ce din s’applique même si Reouven n’est pas intervenu directement dans la vente, et que nous ne pouvons donc pas lui reprocher d’avoir omis cette précision. Pourquoi? Car le Knesset Haguedola, Hagahot Beth Yossef (207, 67), tranche que le din de la Guémara concernant celui qui veut se rendre en Eretz Israël s’applique même la vente se fait par un intermédiaire.

En conséquence, Reouven ne peut pas annuler la vente.

Affaire à suivre la semaine prochaine…

Cette rubrique est écrite par l’institut « Din vé Michpat »

sous l’égide du Rav Its’hak Belhassen où siègent des Dayanim francophones

Conseil et orientation juridique en droit juif, héritage divorce et partage

Litiges  – Traitement de questions pécuniaires – Rédaction de contrats et testaments

Rav Aaron Cohen  (054.85.910.55   *dinvemichpat@gmail.com

L’agent gourmand (suite)

Réouven confie à un agent immobilier la vente de sa maison au prix de 2,000,000. Ce dernier réussit à lui trouver un acheteur pour 1,950,000. L’affaire est conclue et la maison est vendue. Peu de temps plus tard, Réouven le raconte à son ami Chimon qui parait étonné. Celui-ci explique qu’une semaine plus tôt, il a proposé à ce même agent d’acheter cette maison au prix offert, mais que l’agent avait refusé l’offre et demandait un prix plus élevé. Plus tard, l’agent avoue à Réouven qu’il ne l’avait pas mis au courant de cette proposition, car cet acheteur lui avait promis une commission supérieure à la normale. Réouven se rend alors au Beth Din et pose les trois questions suivantes :

1)Est-ce un ‘méka’h taout’ [une vente faite par erreur], et Réouven peut-il donc annuler la vente ? (voir le feuillet de la semaine dernière)

2)Si non, l’agent doit-il lui payer la perte qu’il lui a causée [50,000] ?

3)Doit-il payer la commission de l’agent?

Réponse à la deuxième question:                

Certains disent que l’agent immobilier a transgressé l’interdit de placer une embûche devant un aveugle car il lui a proposé cette affaire en lui cachant l’existence d’un acheteur plus avantageux. C’est donc un Racha [méchant] certes, mais il n’a pas de dette vis-à-vis de Reouven, même s’il a tiré profit de cette perte. En effet, c’est considéré comme une méniyat réva’h, un manque à gagner. Le Roch le déclare dispensé de payer car c’est un grama (un dommage indirect) ; selon le Rama, il doit le rembourser car c’est un garmi (un dégât presque direct).

Mais dans un cas comme le nôtre, même le Rama affirme que l’agent est dispensé de payer car Chimon, l’acheteur éventuel, n’a jamais fixé de prix directement avec Reouven, si bien que la perte de Reouven n’est pas manifeste.De plus, le dommage ne touche pas directement le vendeur car l’agent a bénéficié de la commission de la part de l’acheteur et non pas directement de la perte du vendeur.Pourtant, d’après le Netivot (183,1), lorsqu’un envoyé provoque une perte à son envoyeur en ne respectant pas ses instructions, il est considéré comme responsable et doit rembourser.

Mais les A’haronim (Pit’hei Techouva 292,5) ne partagent pas l’opinion du Netivot à ce sujet. Ajoutons enfin qu’ici, l’envoyé n’est pas seulement envoyé du vendeur, mais aussi de l’acheteur, puisqu’il est un intermédiaire. Pour toutes ces raisons, l’agent ne doit pas payer la perte qu’il a causée à Reouven.(Certains décisionnaires pensent malgré tout qu’il est responsable, car le vendeur comptait sur lui. Il s’agit du din de Maré Dinar Lechoul’hani »[Choul’hane Aroukh 306,6]).

Affaire à suivre la semaine prochaine…

Rav Aaron Cohen

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L’agent gourmand

Reouven confie à un agent immobilier la vente de sa maison au prix de 2,000,000 chequels. Ce dernier réussit à lui trouver un acheteur pour 1,950,000 chequels. L’affaire est conclue et la maison est vendue. Peu de temps plus tard, Reouven le raconte à son ami Chimon qui parait étonné. Celui-ci explique qu’une semaine plus tôt, il a proposé à ce même agent d’acheter cette maison au prix offert, mais que l’agent avait refusé l’offre et demandait un prix plus élevé. Plus tard, l’agent avoue à Reouven qu’il ne l’avait pas mis au courant de cette proposition, car cet acheteur lui avait promis une commission supérieure à la normale.

Reouven se rend alors au Beth Din et pose les trois questions suivantes :

1)Est-ce un ‘méka’h taout’ [une vente faite par erreur], et Reouven peut-il donc annuler la vente ?

2)Si non, l’agent doit-il lui payer la perte qu’il lui a causée [50,000 chequels] ?

3)Doit-il payer la commission de l’agent?

Réponse:

Le Ran rapporte le cas de quelqu’un qui confie les kidouchine d’une femme à un envoyé ; en d’autres termes, il envoie quelqu’un à sa place donner à la femme la somme nécessaire (ou la bague) pour l’épouser. Si elle accepte d’épouser l’envoyé (car elle ignore qu’il n’est qu’un envoyé), le mariage est valide. En effet, elle n’a pas précisé qu’elle ne l’épousait que par défaut mais que si elle avait le choix, elle aurait préféré épouser l’envoyeur. Ce n’est pas un « Méka’h Taout » , une transaction erronée. De même, le vendeur aurait pu refuser de vendre à 1,950,000 chequels s’il avait su qu’il y avait un autre acheteur potentiel.

Certains Poskim [‘Houkei ‘Hayim q. 5] disent que Reouven est en droit d’annuler cette vente à cause de la tromperie de l’agent immobilier, « hataya » . À ce cas s’applique la loi de la Guémara concernant quelqu’un qui vend ses biens dans l’intention d’aller habiter en Erets Israël. S’il ne parvient pas finalement à s’y rendre, il peut annuler la vente.

D’autres poskim disent que non. La différence tient au fait que dans le cas de la Guémara, la condition (son départ pour Erets Israël) a été précisée par le vendeur au moment de la vente alors que dans notre cas, Reouven n’a pas précisé à l’acheteur qu’il n’avait trouvé aucun autre client pour le prix de 2 000 000 chequels, bien qu’il l’ait pensé, comme le précise le Choul’han ‘Aroukh (207,4), car ce sont des « dévarim chébalev » [conditions non exprimées].

Précisons que ce din s’applique même si Reouven n’est pas intervenu directement dans la vente, et que nous ne pouvons donc pas lui reprocher d’avoir omis cette précision. Pourquoi? Car le Knesset Haguedola, Hagahot Beth Yossef (207, 67), tranche que le din de la Guémara concernant celui qui veut se rendre en Eretz Israël s’applique même la vente se fait par un intermédiaire.

En conséquence, Reouven ne peut pas annuler la vente.

Affaire à suivre la semaine prochaine…

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Annulation de vente


David, jeune ‘Hatan a acheté une bibliothèque en bois massif pour meubler son appartement. Il s’est d’abord rendu chez son vendeur de meubles afin de s’assurer que la bibliothèque en question n’avait aucun défaut. Après vérification, il paya au vendeur la somme de 2000 €. Les ouvriers du vendeur ont assuré le lendemain la livraison et l’installation de la bibliothèque. Plus tard, David s’est rendu compte qu’un des flancs de la bibliothèque était conçu de deux morceaux qui ont été racolés et vernis si bien qu’au moment de l’achat il ne s’en était pas rendu  compte. David convoque le vendeur en Din Torah et lui demande de reprendre son bien et de lui rendre 2100 €, 2000€ pour la bibliothèque et 100€ supplémentaires, car il y a installé des spots lumineux à ce prix là. Le vendeur quant à lui répond, 1) le fait qu’un des flancs est constitué de deux planches ne s’appelle pas un défaut au point d’annuler la vente, 2) c’est à vous de vérifier votre achat avant le paiement et livraison, 3) je ne dois pas vous rembourser les spots lumineux, bien qu’a votre goût l’installation des spots était bénéfique, cependant mes acheteurs souvent n’en ont aucune utilité et donc cela  n’augmentera pas le prix de la bibliothèque lors de sa vente.

Réponse: Afin de décider si le vendeur est dans son droit de prétendre que cela nes’appelle pas un défaut, le Rambam (ventes 15, 5) ainsi que le Choul’han ‘Arouhdisent clairement (232, 6) que la définition d’un défaut est le fait que lesgens, en toute connaissance avant l’achat, s’abstiennent d’acheter un telproduit. S’il en est ainsi, dans notre cas, tout celui qui recherche du boismassif s’abstient d’acheter une telle qualité, on peut donc fixer que c’est undéfaut, qui annule la vente.

À propos du fait que David, devait lui–même vérifier avant l’achat, il est vrai qu’il existe une discussion entre les décisionnaires à ce sujet: Certains disent que si l’acheteur pouvait vérifier l’état de l’objet acheté et ne l’a pas fait, on considérera ça comme une renonciation au droit de réclamation, d’autres ne sont pas d’accord avec cet avis (voir Maguid Michné mehira 15,3 Sma 232,10 Netivot 232,1), cependant leur discussion n’est que dans un cas où le défaut pourrait être décelé facilement par l’acheteur, tandis que dans notre cas d’après tout le monde l’acheteur pourra annuler l’achat, puisque David lui-même a essayé de vérifier s’il y avait un défaut, mais en vain.

Quant à la somme à rembourser, le Ma’hara Sason (117) a voulu faire dépendre la Hala’ha d’un cas pareil, par une autre Hala’ha citée dans le Choulhan Arouh (103, 9) à propos d’un cas similaire. Cependant le Nétivot Hamichpat (205, 4) le réfuta par le biais du Choulhan Arouh lui-même (232, 14), qui tranche à ce sujet explicitement qu’il ne faudra pas rendre l’investissement fait par l’acquéreur si la valeur du bien n’a pas été augmentée par cet investissement. Ceci dit, étant donné qu’il y a une discussion entre le Ma’hara Sason et le Nétivot Hamichpat, nous n’aurons pas la possibilité d’ordonner au vendeur de rembourser l’installation des spots lumineux.

Conclusion: Le vendeur devra reprendre sa marchandise et rendre à David la somme de 2000 €.

Rav Its’hak Belhasen

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Pas tout à fait Duty free…


Thierry, qui habite Paris, se rend en Israël pour la Brit-Mila de son petit-fils. A cette occasion, son gendre Yéhouda qui vit également en France lui demande de bien vouloir lui acheter une bouteille de whisky lors de son passage à la boutique duty-free où elle coute deux fois moins cher qu’ailleurs. Il lui remet pour cet achat la somme de 50 euros. Thierry accepte, achète la bouteille de whisky et la met dans son bagage à main. A son arrivée à l’aéroport de Tel-Aviv, il perçoit une forte odeur d’alcool dans son attaché-case. Il se souvient d’ailleurs avoir fait tomber son attaché-case deux fois déjà, une fois juste après son achat et une deuxième en descendant de l’avion. A son retour en France, Thierry rembourse donc à Yéhouda les 50 euros puisqu’il a cassé la bouteille. Cependant, ce dernier lui réclame la somme de 100 euros, puisqu’à présent la bouteille de whisky lui coûtera 100 euros dans n’importe quelle autre boutique. Tous deux décident de consulter leur Rav pour connaitre la halakha sur ce point et savoir ce qu’ils doivent faire.

Réponse: Thierry est un Chalia’h (envoyé) bénévole, auquel s’applique la loi de Chomer ‘Hinam (Choul’hane ‘Aroukh 291-2). Dans ce cas, il a été coupable de négligence (291-1) lorsqu’il a fait tomber son attaché-case. Il faut souligner que c’est au moment de l’achat qu’il a accompli son acte de cheli’hout, que la bouteille est devenue la propriété de Yéhouda, et que lui-même est donc devenu Chomer ‘hinam.

Par conséquent, Thierry est responsable du dégât, car comme il a fait preuve de négligence, c’est comme s’il avait endommagé volontairement la bouteille de Yéhouda. C’est donc le dine du « mazik » qui s’applique à lui, et il doit rembourser le dommage en fonction du moment auquel il a eu lieu (voir Cha’kh 295,7 et Ketsot Hahochen 291, 1). Aussi, si la bouteille a été cassée au duty-free, il la remboursera à son prix bas (50 euros). Si elle a été cassée dans l’avion en Israël, il devra payer la somme de 100 euros.  Puisque dans notre cas, nous avons un doute sur le moment où la bouteille s’est cassée, on devrait avoir recours au dine de « hamotsi mé’havero ‘alav hareaya« , (Baba Kama, 46-1), ce qui signifie que le détenteur de l’argent n’est pas tenu de payer la forte somme tant que le demandeur n’apporte pas de preuve qui puisse effacer le doute.

Le Maaram miRottenbourg (chap. 935) tranche, à propos d’un cas similaire, que le responsable du dégât devra payer la somme forte car on tient compte également de la « ‘Hezkat Hagouf » : on considère que l’objet est resté à son état initial pendant toute la période du doute, c’est-à-dire depuis l’achat au duty-free jusqu’à sa sortie de l’avion, en Israël. Le dommage est donc considéré comme ayant eu lieu en Israël.

Rabbi Akiva Eiger (‘Hochen Michpat 291-16) s’étonne de ce dine, mais n’apporte pas de réponse. Il semblerait que sa question vienne du fait qu’après tout, il y a aussi une « ‘hezkat mamone » – une loi qui implique que l’argent soit conservé par son détenteur tant que le doute persiste. La « ‘hezkat mamone » remporte sur la « ‘hezkat hagouf », aussi Thierry, le détenteur, ne devrait payer que 50 euros.  Mais le Sefer « Moutsal Méech », chap.26, répond que la ‘hezkat mamone remporte en effet sur la ‘hezkat hagouf, mais uniquement quand le doute porte sur l’obligation de payer ou pas, par conséquent sur le fait de garder l’argent ou pas. Or ici, Thierry est d’accord qu’il doit payer, le doute portant seulement sur la somme à payer. On fera donc prévaloir la ‘hezkat hagouf, qui implique que la bouteille a été cassée à l’arrivée seulement et non au duty-free.

En conclusion, Thierry doit régler la somme de 100 euros à Yéhouda.

Rav Aharon Cohen.

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Justice et Torah

Question: Un jeune homme est entré dans un magasin de vêtements et a choisi un costume pour son mariage. Il l’a payé et prit avec lui. Peu après il retourne dans le magasin et demande au vendeur qu’étant donné qu’il a d’autres courses à faire dans les boutiques à proximité, il désire laisser le costume ici jusqu’à ce qu’il termine ses emplettes. Le vendeur a accepté à condition qu’il le mette avec les autres costumes à vendre suspendus sur la penderie qui se trouve sur le trottoir, afin qu’il n’encombre pas le passage. Une heure plus tard le jeune homme vient récupérer son costume. Mais le vendeur l’interpelle et s’étonne « comment prends-tu un costume d’une valeur de 500 euros alors que tu avais acheté un costume d’une valeur de 400 euros? ». Le jeune homme de son côté prétend avoir acheté ce costume exactement. Le vendeur par contre affirme ne pas être sûr à 100 pour cent.

Réponse: A priori le Din dans un cas pareil dépendra de la Ma’hloket connue (Guémara Baba Métsia 97b) est ce que « Bari Véchéma Bari Adif », c’est à dire qu’à chaque fois qu’il y a un litige entre quelqu’un qui prétend être sûr et quelqu’un qui a des doute est ce qu’on doit donner raison d’office à celui qui est sûr.

Selon la hala’ha (Choul’han aroukh 75,9) on n’obligera pas celui qui est dans le doute de payer à celui qui prétend être sûr, étant donné que malgré qu’il soit dans le doute, c’est lui qui possède l’argent et si on veut faire lui sortir de l’argent il faudra une réelle preuve.

A noter, dans notre cas, bien que le costume ne se trouve pas vraiment dans la propriété du vendeur, puisqu’il se trouve à l’extérieur, cependant étant donné que le costume appartenait à un moment donné au vendeur et qu’on a un doute s’il a changé de propriétaire, on le donnera à celui à qui il appartenait auparavant, ceci est appelé ‘Hezhat Mara Kama, et dans un cas pareil aussi, on ne fera pas sortir d’argent du vendeur malgré qu’il soit dans le doute et que son prochain prétend être sûr (Choul’han aroukh 223,1).

Cependant, le Toumim (Klalei Tfisa 70) ainsi que le Nétivot Hamichpat (75,11 et 148,3) nous enseigne qu’on ne peut se fier à cette ‘Hezkat Mara Kama uniquement si nous n’avons qu’un seul doute sur un seul objet, par contre si tout le monde est d’accord qu’une vente a eu lieu mais on se demande lequel des deux objets a été vendu, dans un cas pareil on ne pourra pas s’appuyer sur la ‘Hezkat Mara Kama pour acquitter le vendeur, mais au contraire on donnera raison à l’acheteur puisque lui seul est sûr d’avoir acheté tel objet parmi les deux. Ceci dit, que dans notre cas nous donnerons le costume ‘cher’ au jeune homme.

Toutefois, malgré le Divrei ‘Haim (toen vénit’an 2) et le Imrei Bina (toen vénit’an 6) ne sont pas d’accord avec le Toumim et le Nétivot Hamichpat cités dessus. Et puisqu’il y a une discussion au sein des Poskim à ce sujet, et que ni l’acheteur et ni le vendeur ont l’objet dans leur propriété. On se contentera de partager la somme qui est en litige comme nous l’enseigne le Choul’han aroukh (Rama 133,4), et le jeune homme devra ajouter 50 euros pour prendre le costume qu’il voulait.

Rav Its’hak Belahssen

Cette rubrique est écrite en collaboration avec

le Beth-din «Din vé Michpat » où siègent des dayanim francophones

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